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应大家的兴趣，说说跟我工作相关比较大的经济分析内容。
我说不了太深奥，只是粗谈，基本上是整个房地产市场的框架。期望给大家一个直观的印象。

经济学，是每个人都应该学点的，不懂容易吃亏，受穷。

经济问题其实划简单了就是2要素1个点的问题，供求与供求平衡点。

说说我亲身经历的房地产泡沫，2005年我当时有10万RMB，在我去日本出差之前我曾经关注过买房，但因为要出差没有马上行动。3个月过后，深圳南山6000的房价冲到8000，之后2006年同样的钱由首付到卫生间，到阳台，最后到放弃。

泡沫是怎么产生的呢。简单的说就是需求远远大与供应。

需求面：
1》1998年以来，国家出台商品房货币话政策，中止了分配实物住房的制度。意味着国民，特别是国有企业和政府机关的人员需要自己出钱购房。同时允许商业银行向个人提供购房贷款。1998年中国全国的购房贷款余额为13亿，到达2007年为30000亿。人们心理上首先有了“靠自己”的意识。
2》经济的高度持续增长提高了国民实际购买力。就是人们手里有钱了。
3》中国的城市化。2006年中国的城市化已经达到40％以上。城市化的意思就是，住在城镇里的人占全国总人口的比例。中国已经由农业国家完成了转向工业化的转变。GDP贡献度中占比最大的是工业，其次第三产业，最后农业。

供给面：
1》耕地18亿亩红线。商业用地的有限性。
2》土地拍卖制度的“唯高价论”推动土地的拍卖价格上涨。

供给有限，需求旺盛，就是泡沫的原因。
那到底合理的价格在什么位置？
租房收入比其实是个很有用的参考数据。
购买房屋的费用／月租金＝租房收入比 300／1以上表示有泡沫，200／1以下表示值得投资。北京大约350／1，深圳400／1，有的区域800／1，这是个简单的道理，如果租房收入率太高，人们宁愿租房，买房就是很不理智的事情。需求就会受到影响而导致价格下降。

政府的紧缩政策在1－2年内不会改变，在人民币汇率美元达到6。5以后，大部分人相信升值的压力会减小，而海外热钱会停止流入，国内货币流动性会得到控制。

这2年的时间里，规模小，不规范的房地产公司会倒闭，行业会面临整合。