日志

城市居住模式的“路径依赖”

　　房价飞涨，消费者痛斥房地产开发商。但真正的问题是：城里的普通民众为什么一定得从房地产开发商那里买房子？这个问题被人们普遍忽视，而在笔者看来，城市居、大不易的症结正在这里：开发商事实上享有的在城市开发房屋的垄断特权。

　　农民有农民的幸福

　　城里人为房子吵得热火朝天，好像房子问题成了中国人最重要的社会问题。但这里的中国，其实最多只占人口的四分之一或者最多三分之一。相反，大多数中国人却既没有参加这场讨论，似乎也没有被纳入到讨论的考虑范围内。

　　他们就是农民。是的，居者有其屋，在农民那里从来都不是问题。因此，在讨论房子问题时，看看农民是怎么解决其住房问题，应当是有启发性的。这个问题是值得追问的：为什么在农民那里，房子从来没有成为一个大问题，尽管农民的收入水平其实远远低于城市居民？

　　他们的幸运或许来自土地制度。根据相关土地法，农民自祖先继承下来的房屋，连同其宅基地，在事实上是可以继承的。至于年轻人到成家立业之时，则可以向其所在的农村集体申请宅基地，接近于无偿获得。因此，农民建造自己的房子，只需承担建筑成本。也许几万、最多十几万块钱，就可以拥有自己的一套院子。而且，他事实上对这块宅基地拥有几近完整的所有权。在这块宅基地上，他可以随意建造、翻新房屋。正因为有这种产权明晰，因此，在农村，从来没有城市那种大规模危旧房改造的问题，因为房屋在一直被零星地翻新，就像波普所说的“零星的社会工程”。而且，他的后代可以继承这块宅基地。

　　拿这种住房解决模式与城市相比，将会发现，农民在住房问题上要比城里人幸福得多。最关键的是，农民可以获得较为完整的土地使用权利——尽管只是事实上的一种惯例，而非法律的明晰规范。相对而言，城市人的权利要有限得多——只有70年的建设用地使用权，而且，为获得这种权利，需要经过好几道土地交易程序，其居住成本因而大幅度上升了。

　　根据现行的土地法律法规：一边是城市土地，它们完全属于国有。这些土地可以生成建设用地使用权，政府可以出让这种权利，用于工商业发展和城市人口居住。另一边则是农村土地，这部分土地的所有权名义上属于农民集体组织，但权利并不完整，不能衍生出建设用地使用权。

　　在这种情况下，农民从土地上不能完全获得应得的利益，因为，在工业化、城市化秩序扩展到农民所在土地、土地价值大幅度腾涨之时，政府以农业用地的贴现值征地，然后以工商业用地的价格出让。农民跟他世代居住于其上的土地上的现代化，关系并不大。这系统地堵塞了农民自我实现现代化的基本渠道，这正是乡村问题成为一个严峻社会政治问题的根源所在。

　　城市居住模式的来源

　　花开两朵，各表一枝。在目前的土地制度下，先是农民在土地上的应得权益没有完全实现，然后就是城市居民在追求居者有其屋的梦想之时，不得不付出高成本，却仍然得不到对于土地、连带地得不到对房屋的完整权利。

　　基于目前的土地制度，城市人口在解决自己住房问题的时候，完全无权直接向农民购买土地——或者说农民所有之土地的建设用地使用权。农民的土地，首先且只能由政府征用再出让，才可建造供应城市居民的商品房。而城市政府则选择了只向开发商出让这些国有土地，而不向个人及个人组成之合作社出让土地，由此城市居民要有房子住，就必须到
房地产市场上，向开发商购买。

　　与此类似的另一个市场是出租车行业。大多数城市政府在出租车行业中顽固地坚持出租车公司模式，拒绝实行个体经营模式，尽管专家学者已经充分地论证，从出租车行业的特点来考虑，单辆出租车完全可以构成一个恰当的经营单位。事实证明，那些在若干年前幸运地获得个体经营牌照的出租车司机，为获得相同收入的付出确实要比公司制下的司机少得多。

　　同样，房屋建造也完全适合于以家庭为单位进行，就像内地的农民，就像大多数国家，包括土地比中国狭小得多的欧洲国家的城市，以及在上个世纪中期以前的所有中国城市。由家庭购买土地、建造属于自己的房屋，是历史上唯一的、在资本主义时代也属于主流的家庭住房解决模式。

　　那么这些古今中外通行的模式为何没有在中国发展起来？专家们解释说，这跟“路径依赖”有关。据说，中国最初的商业化房地产开发模式是1990年代初期来自我国香港的经验，似乎还有新加坡——政府以高价将土地出卖给开发商，房地产开发商以高
房价在市场交易。于是，很多香港人的一生主要就是为房地产商打工供房。

　　问题是，香港地区这种模式形成的最初制度基础是其当时特殊的政治形态。在回归之前，香港的全部土地自然归属英王，因而，人民要使用土地，就必须向当时的殖民当局租赁，一如当年诺曼底公爵征服英格兰，于是，英格兰全部土地的最高所有权自然归属威廉一世及其合法继承人。因此，英国普通法上的土地制度自然就完全有别于
罗马法以所有权(ownership)为核心的土地制度了，而以占有、保有(possession)为其制度设计的枢纽。

　　当然，现在内地各级政府之所以选择并且坚持这种香港模式，恐怕未必注意到这种背景。的确，这种香港模式可以给地方政府带来大笔售地收入，香港特区政府的财政收入主要依靠出让土地，现在内地一些大城市的财政结构也已经接近香港地区了。这样，在地方，能获得土地的只有房地产开发商，家庭及若干家庭组成之住房合作社完全被排斥在外。这样，城市居民就只能找房地产开发公司去购买房屋。这种经营模式的排他性安排，同样是垄断。而经济学的基本推论是：垄断必然给垄断者带来垄断利润。

　　这种回顾的视角，可以帮我们厘清一些复杂的关系，但是更重要的是提醒我们，这种香港模式最初的逐利动机并非我们现代各级政府的唯一导向，政府更重要的方面则是其承担着增进公共福祉的重任。针对一些地方的房价问题，政府相关部门也适时地对热点城市的房地产情况进行了摸底工作，这被很多人认为是在为房地产调控做一些准备。

　　总而言之，经历了地方政府出让土地、房地产开发商出售房屋这两个环节，城市居民拥有住房的成本被放大了。而这种居住模式也极大影响了城市生长的模式、城市人文生态，及市民的心灵。关于这一点，容我下次继续讨论。

荷兰是政府拥有土地，房子不卖的。伦敦有很多廉租房而且比较靠中心，但他们人少啊。不知印度怎样，也没注意美国。